A importância da cláusula de preferência em contratos de locação comercial durante reformas estruturais
Lembro-me bem de um caso que chegou ao meu escritório há alguns anos. Um proprietário de uma cafeteria muito bem localizada decidiu que era hora de modernizar o prédio inteiro. O plano era ambicioso: transformar a fachada, atualizar a infraestrutura elétrica e ampliar os espaços internos. O inquilino, que mantinha o negócio ali há quase uma década, viu o movimento cair drasticamente durante as obras e, por fim, foi notificado de que deveria desocupar o imóvel. O problema é que, no contrato original, não havia uma menção clara sobre o direito de preferência após a conclusão das melhorias.
Essa situação exemplifica um dos pontos mais sensíveis no mercado imobiliário comercial. Quando uma reforma estrutural acontece, o imóvel deixa de ser apenas um espaço físico e passa a ser uma oportunidade renovada. Muitos lojistas acreditam que, por estarem lá há anos, têm o direito automático de retornar após o fim da obra, mas a realidade jurídica e contratual é bem mais rígida. Se esse detalhe não estiver escrito em preto e branco, o investidor pode simplesmente colocar o imóvel para locação por um valor muito superior para um novo ocupante, descartando quem ajudou a construir o valor de mercado daquele ponto.
O peso da negociação antes da picareta começar
A cláusula de preferência não é um simples formalismo jurídico; ela é a garantia de que o capital intelectual e o tempo investido pelo locatário no ponto comercial não serão perdidos. Para o inquilino, essa cláusula funciona como uma rede de proteção. Ao negociar o contrato, é comum que a atenção foque apenas no valor do aluguel ou no prazo de carência. No entanto, antecipar cenários de reforma é uma estratégia de sobrevivência.
Imagine que o proprietário pretenda realizar uma reforma que valorize o imóvel em 30%. Sem a previsão contratual, o inquilino pode ser surpreendido com uma proposta de aluguel proibitiva ou a recusa de renovação. Quando a cláusula de preferência está presente, ela estabelece que, terminado o período de obras, o locatário anterior tem a prioridade para retomar a locação, geralmente nas mesmas condições oferecidas a terceiros ou sob critérios pré-definidos. Isso evita que o locador utilize a reforma como uma manobra estratégica para “limpar” o inquilino antigo apenas para buscar alguém que pague mais pelo novo status do imóvel.
Equilibrando os interesses entre proprietário e locatário
Do lado do dono do imóvel, a resistência a essa cláusula costuma vir do medo de ficar preso a um locatário que não acompanhe o novo patamar de valorização do espaço. É aqui que entra a sensatez na redação do contrato. Não se trata de dar um cheque em branco ao inquilino, mas de criar um processo transparente. Uma boa redação pode incluir:
O prazo máximo para a execução das obras estruturais, garantindo que o inquilino não fique em um limbo jurídico por tempo indeterminado.
Os critérios para o novo valor do aluguel, que deve ser baseado em uma avaliação de mercado atualizada, e não apenas no desejo do proprietário.
O direito de resposta: o prazo específico que o locatário tem para exercer sua preferência após ser notificado sobre a conclusão das obras.
A administração imobiliária profissional entende que a rotatividade excessiva tem um custo. Um imóvel parado enquanto se busca um novo inquilino gera prejuízos com condomínio, impostos e manutenção. Portanto, manter um inquilino que já conhece o funcionamento do prédio e possui um histórico de bom pagador costuma ser mais lucrativo do que arriscar com um desconhecido.
A história daquela cafeteria que mencionei no início teve um desfecho caro e desgastante para ambos os lados, resolvido apenas com muita mediação e perda de receita. Se desde o primeiro dia de contrato houvesse a clareza sobre como as reformas seriam tratadas, o proprietário teria tido a valorização que desejava e o inquilino, a segurança de que o sucesso que ele construiu ali não seria descartado no primeiro andaime montado na frente da loja. No mundo dos negócios, o que não está no contrato simplesmente não existe.
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